Syndic de Copropriété - Documentation


En raison de la crise sanitaire actuelle votre assemblée générale n'a certainement pu se tenir, les comptes de l'immeuble n'ont donc pu être approuvés et nous ne pouvons vous fournir la régularisation des charges du dernier exercice. Rassurez vous ! Vous avez déjà entre vos mains l'ensemble des éléments nécessaires* à votre déclaration de revenus fonciers 2019.
Quant à la régularisation des charges récupérables auprès de votre locataire vous disposez d'un délai de 3 ans pour la faire, donc pas d'inquiétude !

Déclaration des revenus Fonciers

En copropriété, la déclaration des revenus fonciers a une particularité : le propriétaire déduit les provisions trimestrielles et l’année suivante une régularisation est opérée en fonction de l’arrêté des comptes du syndic.

Fiscalement, la prise en compte des charges de copropriété s'effectue en deux temps. Dans un premier temps, vous devez déduire pour leur montant total les provisions pour charges et pour travaux votés que vous avez versées au cours de l'année fiscale** au syndic (somme des appels réglés à indiquer ligne 229 du formulaire n°2044). Par la suite, une régularisation doit être faite en N+1 au titre des provisions déduites l'année d'avant mais correspondant à des charges non déductibles ou récupérables sur le locataire (déclaration n°2044 ligne 230). Chaque année, après l'approbation des comptes en Assemblée Générale, ces provisions sont régularisées en fonction des dépenses réelles. Le Cabinet Dodim vous adresse alors la régularisation des charges du dernier exercice approuvé qui précise les charges locatives.
Doivent donc être régularisé en ligne 230 et donc réintégré à votre revenu, la fraction des provisions déduite au titre de l'année d'avant, correspondant aux charges récupérables sur le locataire et l'éventuel solde positif résultant de l'approbation des comptes (à l'inverse, un solde négatif sera déduit).

Ligne 229 : Provisions pour charges payées en 2019
Les provisions pour charges sont déductibles des revenus fonciers. Ces provisions correspondent aux appels trimestriels que nous vous adressons, utilisés pour les dépenses courantes et les petits travaux. Sont déductibles les provisions pour :
- Charges de maintenance, de fonctionnement et d'administration des communs
- Petits travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble, études techniques,...
Ces provisions incluent certaines dépenses récupérables qui ne sont pas déductibles. La ligne « Régularisation des provisions » permet de rattraper l’excédent de déduction, avec une année de décalage.

Ligne 230 : Régularisation des provisions pour charges
Il faut régulariser les provisions que vous avez déduites l'année passée : ces provisions contenaient des charges récupérables (non déductibles) et des charges déductibles. L'objectif de la régularisation est de réintégrer la partie non déductible de ces provisions.

La régularisation suit la formule suivante :
Régularisation année N-2 = ("Provisions pour charges" versée en année N-2) - ("Arrêté des comptes du syndic: Charges déductibles" pour l’année N-2).

Pour l'arrêté des comptes, le Cabinet Dodim vous adresse rapidement après l'approbation des comptes en Assemblée un récapitulatif annuel ("Régularisation de charges") qui précise les charges locatives récupérables, les charges déductibles (soit les charges non locatives) et le solde.

Par exemple en 2020, pour votre déclaration de revenus 2019 :
En 2018, vous avez versé 1000€ de provisions (sommes des 4 appels de charges trimestrielles que vous avez réglées + éventuels appels travaux votés en assemblée).
En 2019, vous avez versé 1025€ de provisions (sommes des 4 appels de charges trimestrielles que vous avez réglées + éventuels appels travaux votés en assemblée).
En 2019, le syndic vous a envoyé un arrêté des comptes pour 2018 :
- Charges locatives : 600€
- Charges non locatives (=charges déductibles) = 350€
- Solde positif (dépenses réelles inférieures au budget prévisionnel voté)= 50€ conservés pour les provisions 2019.

Pour la déclaration des revenus 2019 (en 2020), vous déclarez :
- Ligne 229 Provisions pour charges = 1075€ (vous avez versé 1025€ et il faut ajouter les 50€ de solde positif)
- Ligne 230 Régularisation des charges 2018 = 650€ (provisions 2018 (1000€) - charges déductibles 2018 (350€)).

DÉDUCTION DES TRAVAUX DE L'ANNÉE N-1 : MESURE EXCEPTIONNELLE
Ligne 229 bis
: Déduction de 50 % des travaux déductibles compris dans les provisions de 2018

En raison de la mise en place du prélèvement à la source et de l'année blanche en 2018, les travaux déductibles du revenu foncier 2019 sont égaux à : 50 % des travaux 2018.
Cette règle concerne également les travaux inclus dans les provisions de copropriété, elle s'applique de la manière suivante :

Sur le revenu foncier 2019 : déduction de 50 % des travaux déductibles inclus dans les charges de copropriété de 2018.

Pour des cas particuliers et en cas de doute nous vous invitons à contacter votre centre des impôts. Consultez la notice pour remplir la déclaration N° 2044 des revenus fonciers de l’année 2019.
 


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* (4 appels de charges 2019 et appels travaux payés en 2019, régularisation de charges de l'exercice précédent).
** (en principe vous devez indiquez les provisions payées au cours de l'année civile (du 01/01 au 31/12) quel que soit l'exercice comptable de votre immeuble qui peut être décalé par rapport à l'année civile (par exemple du 01/10 au 30/09). Vous devez donc proratiser ces éléments et le Syndic ne peut le faire pour vous).