Documentation
copropriétaires :
Loi Alur : "fonds
de travaux"
Depuis le 1er
décembre 2017, la création d’un fonds de travaux au sein de la
copropriété est devenue une obligation légale. Pour le gérer
efficacement, mieux vaut donc en connaitre les principales
caractéristiques. Qui concerne-t-il ? Comment le mettre en place ?
Peut-on récupérer ses provisions en cas de vente de son bien
immobilier ?
La loi pour l’accès
au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014, dite loi Alur,
comporte un certain nombre de mesures essentielles, dont certaines
ont d'ailleurs été récemment retoquées par la loi. D'autres ont déjà
un peu plus d'un an d'existence : c'est le cas de l'article 58, qui
comporte l’obligation pour certaines copropriétés d’ouvrir un fonds
de travaux. Cette mesure concerne depuis janvier 2017 les “immeubles
à destination partielle ou totale d’habitation”.
A quoi sert-il ?
Il s'agit de constituer une provision pour éviter les
"catastrophes" : absence de décision quant aux rénovations
nécessaires, urgences imprévues, impayés. En rassemblant un fonds de
ressources financières, les copropriétaires sont ainsi censés
anticiper, et mieux supporter, le coût d'éventuels travaux.
Qui est concerné
?
Toute copropriété construite avant le 1er janvier 2012,
possédant au moins un lot destiné à l’habitation, est tenue de
mettre en place un fonds de travaux. Cependant, des exceptions sont
prévues :
- les copropriétés comportant moins de 10 lots – ce qui est le cas
de la majorité des copropriétés en France (lot = logement, cave ou
autre) peuvent voter en Assemblée générale contre l'obligation de ce
fonds de travaux – l'unanimité est requise.
- les immeubles neufs sont dispensés de cette obligation pendant
cinq ans après la réception des travaux.
- les copropriétés dont le diagnostic technique global (DTG) prouve
que des travaux ne seront pas nécessaires durant les dix prochaines
années peuvent également y échapper.
Combien
représente-t-il ?
Au moins 5 % du budget prévisionnel par an. Cela reste toutefois
modeste : en moyenne, 100 € annuels. Le fonds peut toutefois être
supérieur – son montant fait l'objet d'un vote à la majorité absolue
des copropriétaires. Le montant ensuite alloué à un chantier ou à un
autre dépendra d'un vote des copropriétaires à la majorité absolue
(50% + une voix de tous les copropriétaires, absents compris). Si la
proposition est rejetée mais recueille au moins un tiers des voix,
un nouveau vote à la majorité simple (50% + une voix des
copropriétaires présents) pourra être demandé.
Quand
touche-t-on... le fonds ?
Cette réserve financière sert exclusivement à financer les
travaux prescrits par la loi et les règlements (arrêté préfectoral
par exemple), ceux décidés en assemblée générale ainsi que ceux
effectués dans l’urgence pour la sauvegarde de l'immeuble, ordonnés
par le syndic sans l'aval de l'assemblée générale, par souci de
rapidité. On pourra donc le débloquer pour financer des travaux qui
ne sont pas compris dans le budget prévisionnel, concernant
l'amélioration, la conservation ou l'entretien de l'immeuble (hors
maintenance), ou portant sur des éléments d'équipement communs comme
l'ascenseur; ainsi que les études techniques rendues nécessaires par
ces différents chantiers.
Comment créer ce
fonds ?
C’est au syndic d'inscrire la création du fonds de travaux à
l’ordre du jour de l'Assemblée générale, et d'ouvrir et gérer un
compte bancaire séparé dédié exclusivement à ce fonds de prévoyance.
Le compte doit être distinct de celui du syndic et du compte dévolu
au budget prévisionnel de la copropriété. Tous les copropriétaires
doivent participer au financement du fonds de travaux à part égale.
Néanmoins, la loi ne dit pas que les chantiers financés grâce à
cette épargne doivent profiter de la même manière à tout le monde :
certains copropriétaires pourraient se retrouver dans une situation
où ils paieraient davantage qu'en l'absence de fonds de travaux,
puisqu'ils n'auraient pas eu à contribuer à ces derniers... une
situation qui pourrait déboucher sur des litiges judiciaires !
Quelle sanction,
faute de fonds ?
Aucune n'est prévue, ni pour les copropriétés ne constituant pas
le fonds, ni pour celles qui le constitueraient à un taux inférieur
au minimum légal. Seul un copropriétaire absent ou opposant peut
saisir le tribunal, pour obtenir l’annulation de la décision
écartant la création du fonds ou fixant un taux inférieur.
Que deviennent
les cotisations versées en cas de vente ?
Les provisions versées au titre du fonds de travaux sont
attachées au lot et non au copropriétaire. Elles ne sont donc pas
remboursées par le syndic lorsque le copropriétaire vend son
logement et quitte l'immeuble. Résultat, les cotisations du
copropriétaire vendeur pourraient financer des travaux réalisés
après son départ. Néanmoins, acheteur et vendeur pourront s'entendre
à l'amiable sur ce sujet, à l'aide notamment de l'état daté des
charges acquittées par le copropriétaire sortant. In fine, le coût
des provisions versées pour le fonds de travaux pourrait par exemple
être répercuté sur le prix de vente. Par l’intermédiaire d’un
notaire, il reviendra alors au vendeur de convaincre l’acquéreur de
lui rembourser l’équivalent de sa quote-part du fonds de travaux :
c’est le seul moyen de récupérer les provisions du fonds de travaux.
Cela revient en définitive à revaloriser le montant du bien via les
sommes déjà avancées par le vendeur au bénéfice de la copropriété.
Et en cas de non
utilisation ?
Si l'épargne accumulée au fil des années n'est pas utilisée et
finit par atteindre le montant du budget prévisionnel annuel, le
syndic doit inscrire deux propositions à l'ordre du jour de
l'assemblée générale : le lancement d'un plan pluriannuel de travaux
et la suspension des cotisations. Si les copropriétaires refusent le
plan pluriannuel, ils pourront donc arrêter d'alimenter le fonds de
prévoyance. Autrement dit, l'année où l'épargne placée sur le fonds
devient égale ou supérieure au budget prévisionnel annuel (5.000
euros par exemple), les copropriétaires ne seront plus obligés de
cotiser à ce titre.